Στην ημερίδα «Πολεοδομικοί συντελεστές και μεγάλες αναπτύξεις» που διοργάνωσε ο Δήμος Λεμεσού στις 21 Ιουλίου 2018, κατατέθηκαν διάφορα στοιχεία τα οποία αποδεικνύουν ότι τα πλουσιοπάροχα κίνητρα ιδιαίτερα σε συντελεστές δόμησης που έδωσαν οι κυβερνήσεις μετά το 2013, οδηγούν στο ανεξέλεγκτο ξεφύτρωμα, σχεδόν παντού, ογκωδέστερων κτιρίων. Ιδιαίτερα σε κεντρικές περιοχές και σε «περιοχές ανάπτυξης», ο όγκος των κτιρίων τριπλασιάζεται σε σχέση με το τι ίσχυε πριν την εισαγωγή των κινήτρων.
Της Κρίστιαν Χρίστου
Είναι γνωστό ότι τα τετραγωνικά μέτρα που μπορεί κάποιος να οικοδομήσει προκύπτουν από τον πολλαπλασιασμό των τετραγωνικών μέτρων του τεμαχίου επί τον συντελεστή δόμησης ο οποίος ισχύει στη συγκεκριμένη ζώνη.
Από το παράδειγμα που έδωσε το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, ο τελικός συντελεστής, μετά τη εφαρμογή των κινήτρων, στη περίπτωση τεμαχίου με αρχικό συντελεστή 80%, αυξάνεται ως εξής:
Αρχικός Συντελεστής: 80%
Πρόσθετοι συντελεστές:
Χρήση στο κτίριο ανανεώσιμων πηγών ενέργειας 5% / 5% Χ 80% = + 4%
Μεταφορά συντελεστή από διατηρητέα 20% / 20% Χ 80% = +16%
Δημόσιοι χώροι στάθμευσης 50% / 50% Χ 80% = +40%
Ειδικά κίνητρα Υπουργικού Συμβουλίου 20% / 20% Χ 80% = +16%
Προσέλκυση επιθυμητών αναπτύξεων 50% / 50% Χ 80% = +40%
Σύνολο 196%
Στη συγκεκριμένη ζώνη όπου ο συντελεστής δόμησης είναι 80% και εάν το εν λόγω τεμάχιο είναι για παράδειγμα 1000 τμ, το οικοδομήσιμο εμβαδόν θα ήταν υπό κανονικές συνθήκες, 1000 τμ Χ 80% = 800 τμ.
Με την προσθήκη των συντελεστών δόμησης από τα επιπλέον – κατά το πλείστο χαριστικά – κίνητρα, στο ίδιο τεμάχιο, κτίζει κάποιος σήμερα 1000 τμ.Χ196%= 1960 τμ. αντί 800 τμ. Δηλαδή 1160 τμ περισσότερα, εκ των οποίων περίπου τα μισά χωρίς κανένα αντισταθμιστικό μέτρο. O αρχικός όγκος του κτιρίου γίνεται κατά δυόμιση (2,5) φορές μεγαλύτερος, όπως πιθανότατα και ο αριθμός των ορόφων.
Αν δε υπολογίσουμε και τα εμβαδά που δεν ‘’μετρούν’’ στο συντελεστή δόμησης, όπως υπόστεγα και όροφοι για χώρους στάθμευσης, μεσοδάπεδα, μηχανολογικοί όροφοι, το 30% του εσωτερικού χώρου σε καλυμμένες βεράντες, μέρος κλιμακοστασίων και σχεδόν όλων των ανελκυστήρων, προθάλαμοι και κλιμακοστάσια ισογείων απεριορίστου εμβαδού, τα αποχωρητήρια των αναπήρων, οι κάθετοι αγωγοί υπηρεσιών, τα κτίρια τριπλασιάζουν ή και υπερτριπλασιάζουν τους αρχικούς τους όγκους. Πρόσφατα μάλιστα για τις αναπτύξεις μεγάλης κλίμακας έχουν περιληφθεί 15 νέες χρήσεις των οποίων τα εμβαδά δεν υπολογίζονται, όπως πχ spa, γυμναστήρια, χώροι εκθέσεων και εκδηλώσεων, εστιατόρια προσωπικού και πολλά άλλα.
Το πιο πάνω παράδειγμα δεν είναι αντιπροσωπευτικό διότι χρησιμοποιείται πολύ μικρός συντελεστής δόμησης και μικρό εμβαδόν τεμαχίου. Στις εμπορικές περιοχές της Λεμεσού και ειδικότερα στο «Αστικό Κέντρο», οι συντελεστές είναι πολύ μεγαλύτεροι και ξεκινούν από 1,4% και καταλήγουν στο παραλιακό μέτωπο του κέντρου της πόλης στο 2,4%. Αν λοιπόν πάρουμε για λόγους δεύτερου παραδείγματος αρχικό συντελεστή 160%, το τελικό εμβαδόν μετά τους πρόσθετους συντελεστές, είναι 392% Χ 1000 τμ = 3920 τ.μ. αντί 1600 τ.μ. δηλαδή 2320 τ.μ. περισσότερα. Οταν τα τεμάχια είναι ακόμα πιο μεγάλα, τα κίνητρα για τους δημόσιους χώρους στάθμευσης μπορεί να ακουμπήσουν το 70% και ο χαριστικός συντελεστής του Υπουργικού Συμβουλίου «για ανάκαμψη της οικοδομικής βιομηχανίας» γίνεται 30% αντί 20%. Έτσι τα τελικά αποτελέσματα καθίστανται πρωτοφανή και έξω από κάθε πρόνοια ή αντίληψη ίσχυε μέχρι σήμερα.
Οδηγούμαστε σε αρκετές περιπτώσεις σε τρομακτική αύξηση της πυκνότητας της δόμησης, υπερφόρτωση της οδικής κυκλοφορίας και των υποδομών, σκίαση των χαμηλών κτιρίων και άλλες δυσμενείς επιπτώσεις στους μικρούς, σε αντίθεση με την δωρεάν παραχώρηση τετραγωνικών μέτρων, δηλαδή υπεραξίας, απρόσκοπτη θέα και προσπόριση κέρδους, επιλεκτικά, από τους λίγους και μεγάλους.
Θέλουμε να επαναλάβουμε ότι δεν είμαστε ενάντια στις κάθετες αναπτύξεις διότι υπό προϋποθέσεις έχουν τα δικά τους πλεονεκτήματα, δεδομένου ότι γίνονται σε επιλεγμένες περιοχές, ότι ισχύει ο αρχικός συντελεστής ή με κάποια μικρή αύξηση, με την προϋπόθεση ότι έχουν προηγηθεί οι απαραίτητες μελέτες και εφόσον δίνονται αντισταθμιστικά οφέλη για τη διασφάλιση της ποιότητας ζωής των περιοίκων.
Το κύριο πρόβλημα, και επιμένουμε σε αυτό, είναι οι πανύψηλοι, πρόσθετοι, χαριστικοί συντελεστές και τα χωρίς όρια εμβαδά που δεν υπολογίζονται στο συντελεστή δόμησης που αναπόφευκτα οδηγούν σε υπερτριπλάσια σε όγκο και ορόφους κτίρια.
Μετά την οικονομική κρίση υπήρχε κάποια δικαιολογία για την παραχώρηση κινήτρων στους επιχειρηματίες γης και ακινήτων, σήμερα όμως η κατάσταση έχει αλλάξει και δεν μπορεί αδιάκριτα και ανεξέλεγκτα να χαρίζεται συντελεστής δόμησης. Διότι είναι εθνικός πλούτος ο οποίος μόνο με μεγάλη προσοχή και φειδώ θα έπρεπε να διατίθεται, όπως γινόταν πριν μερικά χρόνια.
Τα επιπλέον κίνητρα καθώς επίσης οι υπερβολικές εξαιρέσεις χρήσεων των οποίων τα εμβαδά δεν υπολογίζονται στον συντελεστή δόμησης, θα πρέπει να αποσυρθούν αμέσως, ενώ τα υπόλοιπα πρέπει να επαναξιολογηθούν. Σε αυτό ακριβώς το ζήτημα πρέπει να πάρουν θέση οι Τοπικές και οι Πολεοδομικές Αρχές και να επεξεργαστούν μέτρα που πρέπει επειγόντως να εφαρμοστούν.
Πρέπει ακόμα να επαναπροσδιοριστούν οι περιοχές που θα χωροθετούνται τα κτίρια με ψηλούς συντελεστές και να οριστεί μέγιστο όριο αύξησης του συντελεστή μετά και τον συνυπολογισμό κάποιων κινήτρων, αλλά και των εμβαδών που δεν υπολογίζονται στον συντελεστή δόμησης
Δεν μπορεί να διαμορφώνεται πολεοδομική πολιτική με αποφάσεις των Κυβερνήσεων και των Υπουργών, παραβιάζοντας κάθε μέτρο και λογική, παρακάμπτοντας κάθε θεσμική διαδικασία, τη δημόσια διαβούλευση και το συλλογικό συμφέρον των πολιτών.
Το ΕΤΕΚ, οι επαγγελματικοί φορείς αλλά επαναλαμβάνουμε και η Ένωση Δήμων και οι Τοπικές Αρχές πρέπει να αναλάβουν τις ευθύνες που τους αναλογούν πριν είναι πολύ αργά
Κρίστιαν Αργυρίδου Χρίστου
Αρχιτέκτονας
