Κτήρια πρωτότυπα και εντυπωσιακά, τα οποία, αν αναλογιστεί κανείς το “χαστούκι” από το σοκ του Μαρτίου 2013, έδωσαν σημαντική ώθηση στην οικονομία της Κύπρου, που βρέθηκε στον “αναπνευστήρα”. Χαρακτηριστικό των κτηρίων στη Λεμεσό ο νέος ενεργειακός σχεδιασμός, η αναβαθμισμένη αισθητικότητα αλλά και η επιβλητικότητά τους, που πριν από λίγα χρόνια δεν φανταζόμασταν ότι θα καταλάμβαναν σημαντικό κομμάτι του παραλιακού μετώπου που ανήκει στα όρια της Λεμεσού. Με τα δεδομένα που ίσχυαν πριν από τέσσερα χρόνια, πολλοί μπορούν να μιλούν για το θαύμα στον τομέα της ανάπτυξης, δεδομένου ότι οι πληροφορίες αναφέρουν ότι έχει ήδη πωληθεί σημαντικό μέρος των ουρανοξυστών που “γεννά” η πιο αναπτυγμένη πόλη της Κύπρου. Σημαντικό στοιχείο για τον “οργασμό” μεγάλων αναπτύξεων που παρατηρείται τα τελευταία χρόνια αποτελεί η συνεχιζόμενη βελτίωση του παραλιακού μετώπου της Λεμεσού, η οποία τίποτα δεν έχει να ζηλέψει από άλλες αναπτυγμένες πόλεις.
Ανακατασκευή παραλιακού πάρκου
Η ανάπλαση του παλιού Λιμανιού και οι ιδιωτικές αναπτύξεις στη γύρω περιοχή, ο μόλος και ο εντυπωσιακός πεζόδρομος, όπου ο ήχος της θάλασσας σε συνοδεύει στον περίπατό σου, έχουν “ανοίξει” την όρεξη των δεκάδων επενδυτών που έχουν ξοδέψει -και θα συνεχίσουν να το κάνουν- δισεκατομμύρια για να φτιάξουν κτήρια – ουρανοξύστες, που βάζουν τη Λεμεσό σε υψηλό επενδυτικό επίπεδο.
Για να επιτευχθεί αυτό, η Λεμεσός φρόντισε και κέρδισε το στοίχημα της ανάπτυξης, αφού η ανακατασκευή ολόκληρου του παραλιακού πάρκου με εμβαδόν 65 χιλιάδες τ.μ., που ενώνει την Ακτή Ολυμπίων με τη Μαρίνα και το γραμμικό πάρκο του Γαρύλλη, και περιλαμβάνει ποδηλατόδρομο, τρεις αποβάθρες, μία μεγάλη ημικυκλική εξέδρα, skate park, κ.ά. θεωρείται παράδειγμα για τις υπόλοιπες πόλεις. Το κόστος του έργου ανήλθε στα €12,5 εκατ.
Πρώτη η Μαρίνα
Την αρχή της εντυπωσιακής ανάπτυξης έκαναν η Μαρίνα Λεμεσού και οι Olympic Residences, οι γνωστοί δίδυμοι πύργοι. Η Μαρίνα Λεμεσού βρίσκεται σε έκταση γης που ξεπερνά τα 50.000 τ.μ., και 170.000 τ.μ. θάλασσας. Η επένδυση αυτή περιλαμβάνει 211 πολυτελή διαμερίσματα, 74 προνομιακές επαύλεις με ιδιωτικές θέσεις ελλιμενισμού, 650 θέσεις ελλιμενισμού για σκάφη αναψυχής και 54 εμπορικές μονάδες. Επίσης προσφέρονται υπηρεσίες από 14 εστιατόρια και καφετερίες, 27 καταστήματα, ένα σπα, ένα γυμναστήριο και το Πολιτιστικό Κέντρο ΤΡΑΚΑΣΟΛ.
Εντυπωσιακοί όμως για τα δεδομένα της Κύπρου είναι οι δίδυμοι πύργοι 20 ορόφων, το Olympic Residences, με ύψος 54 μέτρα. Στο έργο αυτό υπάρχουν 104 επαύλεις, 17 εμπορικές μονάδες, που ενοικιάστηκαν σε διάσημους οίκους τους εξωτερικού, και κοινόχρηστη πλατεία που καταλήγει με υπέργεια γέφυρα στη θάλασσα.
Οι προτάσεις του Δήμου
Πρόσφατα το Δημοτικό Συμβούλιο Λεμεσού απέστειλε στη Διευθύντρια του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως επιστολή για τις θέσεις του, αναφορικά με την “Αναθεώρηση/Τροποποίηση του Σχεδίου Περιοχής Κέντρου Λεμεσού”. Το θέμα απασχόλησε την Πολεοδομική Επιτροπή του Δήμου σε σειρά συνεδριάσεων με στόχο τον συγκερασμό των συγκρουόμενων απόψεων που υπήρχαν ανάμεσα στις Δημοτικές Ομάδες και οι οποίες εκφράστηκαν στο παρελθόν. Οι συνεδρίες αυτές και εν συνεχεία της Ολομέλειας του Δημοτικού Συμβουλίου κατέληξαν σε αίσιο αποτέλεσμα, το οποίο αναφέρεται στην επιστολή του Δήμαρχου της πόλης, Νίκου Νικολαΐδη, με ημερομηνία 12 Μαΐου 2017, η οποία αναφέρει πως “το Δημοτικό Συμβούλιο επικεντρώθηκε στα καίρια θέματα και εκεί όπου υπήρχε σύγκρουση απόψεων, και η απόφαση ημερομηνίας 4/5/17 είναι πλέον ομόφωνη και δεν υπάρχουν συγκρουόμενες ή διαφορετικές απόψεις για τα κρίσιμα θέματα”.
Συγκεκριμένα, οι προτάσεις του Δήμου Λεμεσού είναι οι ακόλουθες:
1) Γεωμετρικά χαρακτηριστικά Ακταίας Οδού
Να διατηρηθούν τα γεωμετρικά χαρακτηριστικά της όδευσης όπως είναι δημοσιευμένα με δρόμο όμως 2 λωρίδων κυκλοφορίας, σε ένα επίπεδο με πεζοδρόμια, ποδηλατόδρομους, ενιαίες δενδροφυτεύσεις, με υλικά φιλικά προς το περιβάλλον και μέτρα κυκλοφοριακής ύφεσης. Τα κυκλοφοριακά δεδομένα θα διαμορφωθούν στη βάση των πορισμάτων που θα προκύψουν από τη μελέτη του σχεδίου βιώσιμης αστικής κινητικότητας (ΣΒΑΚ), που βρίσκεται σε εξέλιξη.
2) Συντελεστής δόμησης μεταξύ παλιού και νέου λιμανιού
Γίνεται εισήγηση συντελεστή βάσης από 1,20:1 σε 1,60:1, με μέγιστο όριο το 2,50:1, συμπεριλαμβανομένων και των κινήτρων με την ακόλουθη σειρά:
• Αύξηση του συντελεστή δόμησης για την επιδιόρθωση διατηρητέων βιομηχανικών οικοδομών (πέραν των κινήτρων που προβλέπει η νομοθεσία για τα διατηρητέα κτήρια).
• Αύξηση συντελεστή δόμησης για δημιουργία επιπλέον χώρων πρασίνου.
• Αύξηση συντελεστή δόμησης για τη δημιουργία χώρων στάθμευσης για δημόσια χρήση.
• Αύξηση συντελεστή δόμησης για επιθυμητές χρήσεις (σχολεία, νοσοκομεία και άλλες κοινωφελείς χρήσεις).
Όσον αφορά τις χρήσεις επί της Ακταίας Οδού, η εισήγηση είναι να περιλαμβάνονται μεν εμπορικές αναπτύξεις, αλλά με ποσοστό επί του εμβαδού του ισογείου. Επίσης σημαντική παράμετρος είναι ότι θα επιτρέπονται μεν αναπτύξεις αναψυχής / ψυχαγωγίας, αλλά ήπιας μορφής μόνο.
Όσον αφορά τους εσωτερικούς “θύλακες”, να επιτρέπεται ανάμειξη οικιστικών και γραφειακών κτηρίων με αμιγή χρήση ανά κτήριο, εκτός από τους κάθετους άξονες όπου μπορεί να επιτραπεί συνύπαρξη εμπορικών και οικιστικών αναπτύξεων.
3) Περιοχή Ειδικού Χαρακτήρα στο υφιστάμενο παραλιακό μέτωπο
Η εισήγηση του Δήμου είναι να γίνει ειδικό πολεοδομικό καθεστώς, χωρίς να καταργηθεί η Περιοχή Ειδικού Χαρακτήρα, ούτως ώστε να διασφαλιστεί η στατική και η αισθητική αναβάθμιση των υφιστάμενων οκταώροφων και εννιαώροφων κτηρίων με τον ίδιο συντελεστή δόμησης (2,4%) αλλά με παράλληλη υπόδειξη όλων των απαιτούμενων χώρων στάθμευσης, με μειωμένη κάλυψη και υπόδειξη τοπιοτεχνημένων χώρων. Αναφορικά με τον ύψος των κτηρίων η άποψη του Δήμου είναι να μην ξεπερνά τους 12 ορόφους, εκτός των περιπτώσεων που θα είναι ανέφικτη η εξάντληση του συντελεστή δόμησης, όπου εκεί θα υπάρχει ευχέρεια για σύσταση, με τη σύμφωνη γνώμη της Διευθύντριας του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως. Επισημαίνεται ότι στις περιπτώσεις κατεδάφισης κτηρίων, ο Δήμος προτείνει να δίνονται επιπλέον κίνητρα για αύξηση του συντελεστή δόμησης ακόμη 5% αλλά και ευελιξία όσον αφορά το ύψος και τον αριθμό των ορόφων σε περίπτωση που δεν εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης.
4) Αναπτύξεις αναψυχής και ψυχαγωγίας στο κέντρο της πόλης
Η πρόταση του Δήμου “αγγίζει” και τα νέα δεδομένα που εφαρμόστηκαν τα τελευταία χρόνια στο “κέντρο” της Λεμεσού, όπου “φύτρωσαν” σε χρόνο ρεκόρ κέντρα αναψυχής και ψυχαγωγίας. Στην πρότασή του ο Δήμος αναφέρει πως “λόγω της υπέρμετρης συγκέντρωσης των ανωτέρω χρήσεων πρέπει να τεθούν πρόνοιες που να αποτρέπουν τη διακριτική ευχέρεια (πλήρης εφαρμογή απαιτήσεων για χώρους στάθμευσης χωρίς μείωση ή εξαγορά), ούτως ώστε να δοθεί η ευχέρεια στην οικεία πολεοδομική Αρχή να προβεί σε εξειδικευμένη πολεοδομική μελέτη με ειδικούς όρους εντολής, στην οποία να καθορίζονται επακριβώς “θύλακες” που θα αποτρέπουν τους χώρους αναψυχής και ψυχαγωγίας και θα επιτρέπουν οικιστικές, γραφειακές αναπτύξεις και ήπιες χρήσεις.
5) Υπόδειξη στρατηγικών σημείων
Στην πρόταση γίνεται αναφορά και για την ύπαρξη μεγάλου αριθμού μεγάλων ιδιωτικών τεμαχίων, για τα οποία η Πολεοδομική Αρχή θεωρεί ότι δεν πρέπει να υπάρχουν εξειδικευμένες πρόνοιες ανά τεμάχιο, το οποίο θα δημιουργήσει συνθήκες μη υγιούς ανταγωνισμού. Επισημαίνεται ότι υπάρχει ήδη απόφαση Δημοτικού Συμβουλίου για δημιουργία οργανωμένου χώρου στάθμευσης και πλατείας στο τεμ. αρ. 365, Φ/σχ. 59/020102, στην οδό Φερζίτ Πασά, για δημιουργία χώρου στάθμευσης / μετεπιβίβασης σε συνδυασμό με δημόσια πλατεία. Η δέσμευση για χώρο πρασίνου υπάρχει ήδη σε τμήμα του εν λόγω τεμαχίου από την προηγούμενη δημοσίευση του Σχεδίου Περιοχής και η τροποποίηση θεωρείται στρατηγικής σημασίας λόγω της ένταξης της Μαρίνας και της ανάπτυξης του παλιού λιμανιού.
6) Κατάργηση του Ειδικού Προγράμματος Ανάπτυξης έξω από τη Μαρίνα, αφού θα αποτελεί μέρος του ευρύτερου Σχεδίου Περιοχής με τα ίδια πολεοδομικά δεδομένα
Για το σημείο αυτό η πρόταση της Πολεοδομικής Αρχής σημειώνει τα ακόλουθα:
A) Νέα έργα, σχέδια και προτεραιότητες του Δήμου Λεμεσού που πρέπει να ληφθούν υπόψη:
B) Σχολιασμός και ενημέρωση σε σχέση με τα έργα που αναφέρονται στο Κείμενο του Σχεδίου Περιοχής (Κεφάλαιο 10: Ιεράρχηση έργων – προτεραιότητες και Χρονοδιάγραμμα) ή άλλα που τροχοδρομήθηκαν στο πλαίσιο υποβολής προτάσεων του Δήμου για “ολοκληρωμένη βιώσιμη αστική ανάπτυξη”.
Σημειώνεται ότι τα σημαντικότερα γεγονότα από τη δημοσίευση του τότε Σχεδίου Περιοχής είναι η ένταξη του ΤΕΠΑΚ στο κέντρο της πόλης, η έναρξη της μελέτης σχεδίου βιώσιμης αστικής κινητικότητας ΣΒΑΚ, καθώς επίσης το μεγάλο έργο της ανάπλασης της δυτικής περιοχής του Σχεδίου Περιοχής.
Τα υπόλοιπα έργα
Πέραν τούτου, όμως, έχουν υλοποιηθεί και τα ακόλουθα έργα:
• Έχει ξεκινήσει η σύνδεση του παραλιακού δρόμου με τη Λεωφ. Φραγκλίνου Ρούσβελτ.
• Έχουν υλοποιηθεί πολλοί ιδιωτικοί χώροι στάθμευσης (επισυνάπτεται χάρτης).
• Έχει υλοποιηθεί η ανάπλαση της ευρύτερης περιοχής γύρω από το Κάστρο με τα διαθρωτικά ταμεία.
• Έχει λειτουργήσει η μαρίνα και το παλιό λιμάνι.
• Έχει υλοποιηθεί η ανάπλαση του ΓΣΟ.
• Έχει διαμορφωθεί η Ακτή Ολυμπίων.
• Έχει γίνει η διάνοιξη της οδού Αθηνών.
• Έχει γίνει το γραμμικό πάρκο Γαρύλλη.
• Έχει συντηρηθεί η Δημοτική Αγορά και διαμορφωθεί οι πέριξ πλατείες.
• Έχει γίνει το Παραθαλάσσιο Πολυλειτουργικό Πάρκο (Επίχωση).
• Έχουν συντηρηθεί διατηρητέα κτήρια από το ΤΕΠΑΚ.
• Το εργοστάσιο Κουβά μετατράπηκε σε πολιτιστικό κέντρο.
• Αναπαλαιώθηκαν οι αποθήκες Τρακασόλ.
Κατάλογος αδειοδοτημένων – εξεταζόμενων
Τέλος είναι άξιο αναφοράς να παρουσιάσουμε τον κατάλογο μεγάλων αναπτύξεων, που είτε έχουν αδειοδοτηθεί είτε εξετάζονται στα όρια πάντα του Δήμου Λεμεσού.
1) Πρώην ξενοδοχείο Pavemar: Έχει αδειοδοτηθεί πύργος 20 ορόφων με πολεοδομική άδεια με χρήση γραφείων και διαμερισμάτων.
2) Τεμάχιο υφιστάμενου Debenhams: Έχει εκδηλωθεί ενδιαφέρον για δημιουργία πύργου 30-40 ορόφων για γραφεία και διαμερίσματα.
3) Οne – Pafilia: Έχει εκδοθεί πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής και υλοποιείται πύργος 36 ορόφων με χρήση διαμερισμάτων και καταστημάτων στο ισόγειο.
4) Olymbic Residences: Έχουν αδειοδοτηθεί και υλοποιηθεί 2 πύργοι 19 ορόφων με καταστήματα στο ισόγειο και διαμερίσματα στους ορόφους. Βρίσκεται στη διαδικασία τιτλοποίησης.
5) Lanitis Holdings Ltd: Εξετάζεται αίτηση για 3 πολυώροφα κτήρια 38 – 40 και 42 ορόφων με καταστήματα στο ισόγειο και γραφεία με διαμερίσματα στους ορόφους.
6) Landmark Pafilia: Έχει αδειοδοτηθεί πύργος 34 ορόφων με καταστήματα στο ισόγειο και γραφεία στους ορόφους.
7) Τεμάχιο Κίρζη παρά το Γ.Σ.Ο.: Έχει εκδηλωθεί ενδιαφέρον για δημιουργία ανάπτυξης με ψηλά κτήρια.
8) Κλινική Τριτοφτίδη: Είναι μεν εκτός Σχεδίου Περιοχής (Λεωφ. Αρχ. Μακαρίου Γ’) και έχει αδειοδοτηθεί κτήριο 16 ορόφων με γραφεία και διαμερίσματα. Έχει ξεκινήσει η υλοποίηση.
9) Τεμάχιο Preston Properties – έναντι εκκλησίας Αγ. Νάπας: Έχει υποβληθεί αίτηση για πολυώροφο κτήριο, η οποία εκκρεμεί στο Συμβούλιο Μελέτης Παρεκκλίσεων.
10) Πανδώρα Leptos: Yπάρχει πρόθεση υποβολής αίτησης για πολυώροφα κτήρια πέραν των 30 ορόφων. Θα κατατεθεί σύντομα αίτηση.
11) Καζίνο: Παρόλο που δεν είναι υφιστάμενο, εντούτοις η χωροθέτηση του καζίνου έναντι του “Μy Μall” είναι ανάπτυξη η οποία θα πρέπει να ληφθεί υπόψη.
12) My Mall: Έχει αδειοδοτηθεί και υλοποιηθεί η ανάπτυξη έναντι της Λεωφ. Φρ. Ρούσβελτ, κατά μήκος του κάθετου δρόμου, λειτουργεί εδώ και 7 χρόνια και βρίσκεται στη διαδικασία νομιμοποίησης των τροποποιήσεων που έγιναν επί τόπου.
